Box 3 vanaf 2028: vier scenario’s voor vastgoedbeleggers en wat dit betekent voor jouw portefeuille

De Tweede Kamer heeft op 12februari 2026 het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 aangenomen.Daarmee is de meest ingrijpende fiscale verandering voor vastgoedbeleggers indecennia een stap dichterbij. De Eerste Kamer moet nog instemmen, maar de richtingis helder: vanaf 1 januari 2028 verschuift de belastingheffing van een fictiefrendement naar het werkelijke rendement.

Voor acquisitieprofessionalsen vastgoedbeleggers betekent dit dat de spelregels van de markt veranderen.Niet over jaren, maar binnen 18 maanden. In dit artikel schetsen we wat erverandert, welke scenario’s realistisch zijn en waar data het verschil maakttussen anticiperen en achterlopen.

Wat verandert er precies?

Het huidige stelsel werkt meteen forfaitair rendement: de Belastingdienst veronderstelt een rendement,ongeacht of een belegger dat werkelijk haalt. Daarover wordt 36% belastinggeheven. Het nieuwe stelsel kijkt naar wat een belegger daadwerkelijk verdient.Voor vastgoed geldt een vermogenswinstbelasting: huurinkomsten wordenjaarlijks belast (minus aftrekbare kosten), waardestijgingen pas bij verkoop.

Drie regels zijn cruciaal voorde praktijk:

1.    De 90%-grens: Wordt een pand minimaal 90% vanhet jaar verhuurd, dan zijn de werkelijke huurinkomsten belast enonderhoudskosten aftrekbaar.

2.    Vastgoedbijtelling van 2,65%: Voor panden diehet hele jaar leegstaan of voor eigen gebruik dienen, geldt een forfaitairebijtelling over de WOZ-waarde.

3.    WOZ als step-up: De WOZ-waarde op 1 januari 2028vormt het startpunt voor de berekening van toekomstige vermogenswinst.

Vier scenario’s voor de markt

Het nieuwe stelsel raakt elkebelegger anders. We zien vier realistische scenario’s:

Scenario 1: De cashflow-belegger met goed verhuurde panden

Beleggers met stabielehuurinkomsten en panden boven de 90%-grens profiteren relatief. Onderhouds-,financierings- en beheerkosten worden aftrekbaar, wat onder het oude regimeniet kon. Voor goed beheerde portefeuilles kan de effectieve belastingdruk dalen.

Scenario 2: De waardegroei-belegger in stedelijk gebied

Wie panden bezit in regio’s metsterke prijsstijging, krijgt te maken met belasting op gerealiseerde winst bijverkoop. De WOZ-stepup van 2028 wordt daarmee een fiscaal kantelpunt: alleenwaardestijging ná 1 januari 2028 telt. Het loont om de WOZ-waarde op diepeildatum kritisch te beoordelen.

Scenario 3: De belegger met leegstand of laag rendement

Beleggers met structureleleegstand of marginale huuropbrengsten lopen tegen de vastgoedbijtelling van2,65% aan. Voor panden met een lage werkelijke huur kan deze bijtelling hogeruitvallen dan het werkelijke rendement, wat verhuren minder aantrekkelijkmaakt.

Scenario 4: De portefeuillebelegger met particuliere huur

Deze groep wordt het meestgeraakt. Doordat de leegwaarderatio na 2026 vervalt en huurprijzen onder de Wetbetaalbare huur zijn begrensd, kan de belastingdruk in extreme gevallen boven100% van het netto rendement uitkomen. Voor deze portefeuilles wordt fiscaleherstructurering (box 2, BV-structuur, schenken) een strategische overweging.

Het inzicht voor 2026 is dathet nieuwe stelsel niet één uniforme impact heeft, maar de markt opdeelt inwinnaars en verliezers op basis van bezettingsgraad, locatie enfinancieringsstructuur. Acquisitiebeslissingen die in 2026 worden genomen,vallen onder een ander fiscaal regime dan de exit in 2030 of later.

Waar data het verschil maakt

Wie zich serieus voorbereidt op2028, heeft drie soorten inzichten nodig:

4.    Bezettingsgraad en huurstromen per pand: Welkeobjecten zitten net onder of boven de 90%-grens? Hier ligt direct waarde, omdateen extra maand verhuur het belastingregime fundamenteel kan veranderen.

5.    WOZ-positionering richting peildatum 2028: Eenbewust hoge openingsbalans op 1 januari 2028 kan toekomstige vermogenswinstdempen. Inzicht in WOZ-historie en taxatieargumenten wordt strategischwaardevol.

6.    Acquisitietiming en pijplijnplanning: Voornieuwe aankopen vóór 2028 geldt nog het huidige stelsel mettegenbewijsregeling. Voor aankopen vanaf 2028 start de fiscale klok opnieuw.Dat heeft gevolgen voor zowel onderhandelingen als exit-strategie.

Van fiscaal nieuws naar strategische beslissing

Voor vastgoedbeleggers enacquisitieteams is dit niet alleen een fiscaal vraagstuk, maar een strategischvraagstuk. De portefeuille die in 2030 nog rendabel is, wordt nu samengesteld.Dat vraagt om inzicht in WOZ-data, huurregistraties, bezettingsgraden eneigendomsstructuren op portfolioniveau, niet op pandniveau.

Platforms zoals MOG Vastgoedbrengen deze datalagen samen, zodat acquisiteurs en fondsmanagers niet alleenreageren op fiscale veranderingen, maar erop kunnen anticiperen. De vraag isniet of het stelsel verandert, maar of jouw portefeuille klaar is voor de startop 1 januari 2028.

‍